La burbuja inmobiliaria y la responsabilidad de las Tasadoras

Qué tiempos aquellos en los que ibas a un Banco a solicitar una hipoteca, sin ahorros, con contrato temporal, sueldo mileurista y aun así el comercial del Banco estaba convencido que era cosa hecha el que te concedieran el 100% del precio del piso, presentando dos avalistas, domicialiando la nómina, contratando el seguro de la casa, un seguro de vida, domiciliando todos los recibos, contratando la tarjeta de crédito y cualquier otro producto que pudieran ofrecer. Y listo. Ya eras propietario.

Claro que a quien tenía que pagar la hipoteca, los recibos, los seguros, etc, le asaltaban algunas dudas sin importancia. Como qué pasaría si los tipos de interés subían. El del Banco, gran economista, te aseguraba que eso no iba a pasar, al menos hasta dentro de unos cuantos años (en cierto modo tuvo razón), pero que para entonces seguro que la situación del adquirente habría mejorado e incluso se podría permitir el lujo de amortizar capital. También dudaba del precio de su precioso piso de 60 metros cuadrados construido en el año 1970 en la periferia de la capital; 200.000 euros era una cantidad respetable. Y habría que reformar. De nuevo el señor del Banco te tranquilizaba. La tasación iba a salir bien, estaba seguro de eso. Ese piso dentro de un año lo podría vender por 250.000 euros mínimo. Aún así el comprador no lo veía nada claro.

El día que por fin llegó el informe de la empresa tasadora se dio cuenta de la suerte que tenía; casualmente la tasación arrojaba un valor ligeramente superior al precio de venta. Madre mía, eso quiere decir que realmente iba a poder comprarlo y en unos años venderlo por mucho más si le hiciese falta. Además el señor tan amable y competente de la sucursal le aconsejó, coincidiendo su sabio criterio con el del agente inmobiliario, que en la escritura reflejara un precio de venta un quince o un veinte por ciento inferior al precio pactado, entregando la diferencia en efectivo, pues era una práctica habitual con la que se ahorraba impuestos y Hacienda ni se enteraba. Ni siquiera el señor notario, que es tan listo, se daba cuenta.

Seguramente a muchas personas les suena esta historia. Es una de las causas por las que ahora la gente no puede pagar sus hipotecas y se ven abocadas al deshaucio.

Otros dirán que cada uno es responsable de sus actos y no podemos culpar a nadie por las decisiones que tomamos. Y es verdad. Pero nadie puede negar el hecho de que la gente corriente no tiene otro remedio que fiarse de su agente inmobiliario, pues si le dice que el precio de un piso está en mercado debe ser así, debe fiarse de su asesor bancario, pues si le dice que puede pagar una hipoteca debe ser porque es así,  si no, no se la concedería.  Y si el tasador dice que el valor de un piso es el que refleja en su informe uno no tiene por qué desconfiar, y más cuando no se tienen herramientas para poder hacer un análisis independiente.

Se supone que una empresa de tasación de inmuebles es independiente de agencias inmobiliarias, de bancos (aunque son los bancos quienes tienen sociedades de tasación), y sus valoraciones no dependen totalmente de la coyuntura económica ni se basan en criterios especulativos. Así que si estima que un piso tiene una valoración de, pogamos como ejemplo, 200.000 euros, por mucho que la situación económica haya empeorado no es lógico que de repente ese mismo inmueble tenga una valoración de 100.000 euros, por exagerar un poco. Porque los criterios que utilizan para tasar un inmueble obedecen a la zona donde está ubicado, el estado de conservación, si está reformado, los precios de pisos de la misma zona y de las mismas características …etc, por lo que si sólo se basaran en dichos aspectos y no en la valoración a la que los bancos quieren que llegue dicho inmueble para poder conceder la hipoteca, seguramente muchos de los pisos que se vendieron a precio de oro, no se hubieran vendido tan fácilmente y quizá tuvieran que rebajar el precio, lo que nos llevaría a una contención en el precio de los pisos. Para eso mismo sirve una empresa de tasación; cuando todo el mundo está eufórico hasta el punto que le impide ver el sobreprecio que va a pagar por un inmueble, llega la tasadora y, basándose en criterios sólidos, dictamina con su valoración que es una locura pagar semejante cantidad por un piso.

Así que cuando la gente critica a los Bancos (con razón), a los políticos (con más razón) y a todo el que tuvo que ver algo en la gestación de la burbuja, que no se olviden de esa empresa que cobró a precio de oro una tasación que distorsionó la realidad llevando al comprador a endeudarse hasta las cejas, pues según la valoración, merecía la pena comprar el pisito. Pero aquí nunca pasa nada.

Es muy fácil predecir el pasado, pero seguro que todos hemos comentado durante la época de la subida desbocada de los pisos, que esto no podía seguir mucho tiempo más así, que los precios iban a caer en cualquier momento… todos lo sabíamos pero no teníamos otro remedio que comprar o pagar alquiler al mismo precio que una hipoteca. El comprador sabía que en cierto modo le estaban timando, pero llegó un momento en el que esperar para comprar más barato no era una opción.

Y ahora que los pisos bajan (tímidamente), suben los tipos, los Banco suben el diferencial, exigen más garantías y las Tasadoras comienzan a rebajar el valor de los inmuebles. De forma que el que antes no podía comprar por el precio de los inmuebles, ahora no llega a cumplir todos los requisitos que se le exige.

Sería de gran valor la opinión de un experto tasador, que nos contara qué ha pasado desde un punto de vista profesional, para que los precios empiecen a derrumbarse y que donde dijeron “digo” ahora dicen “Diego”. No es argumento suficiente que lo achaquen todo a la coyuntura económica. Las casas de lujo no han bajado tanto, ¿Por qué será?

Igual en EEUU alguien interpondría una demanada contra la tasadora de su vivienda alegando que falseó el precio real del inmueble, inflándolo hasta llegar a cubrir el importe solicitado en la hipoteca.

El pinchazo de la burbuja está por llegar, puesto que todavía los Bancos no rebajan lo que deberían el precio de su cartera de inmuebles para no entrar en pérdidas. Como tienen provisionado un 25% del valor, hacen rebajas hasta ése porcentaje y así evitan las pérdidas.

Aunque es de esperar que si quieres comprar un piso en la actualidad, el precio de la Tasación esté muy por debajo del precio de venta, de tal forma que la concesión de la hipoteca sea casi imposible. Y todavía dicen que la gente no compra pisos…

Saludos,

Raskólnikov

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